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透过中央2014一号文件看未来10年的农村土地政策

来源:发表时间:2019-01-20发布:关注:


2014年1号文件让农村土地财富释放的三大焦点

前言:从2004年起,一号文件连续11年“锁定”三农主题,有力地促进了农村改革和农业生产,给我国农村带来巨大的变化。农村土地是不是下一个财富浪潮,国家政策已导向经有了答案。 2014年一号文件对耕地、农村建设用地和宅基地的政策进一步推进,农村建设用地有望率先入市,耕地流转稳步放开,宅基地审慎稳妥推进,农村土地的财富释放会通过哪种模式,这就要关注农村土地的三大焦点。

1、“三权分立,放活土地经营权”

2014年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变,但是,随着社会发展需求,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活土地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离,稳定承包权(即土地的产权属于农民集体所有),放活经营权,赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问,承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。

2、“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市”

2014年1号文件中提出:引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见,并推动修订相关法律法规。
目前,农村集体建设用地违法用地屡禁不止,这就表明农村建设用地隐形市场活跃,有着巨大的利益空间,但是这块利益该如何分配,政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要,只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化,才能真正的流转。农村集体土地的上市,显然不会走政府拍卖的老路,会不会打破土地一级市场的垄断为目标,并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势,地价才有望不受操控。所以,想在农村土地入市上淘得真金的企业家们,还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。

3、“农村宅基地财产权抵押、担保、转让”盘活农村宅基地财富

2014年1号文件提出:完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度,完善农村宅基地分配政策,在保障农户宅基地用益物权前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案,各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点工作,切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。
目前有大量农村宅基地闲置,甚至有些地区出现“空心村”,农村宅基地闲置的主要表现,一是“建新不拆旧”,二是举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲置。在农村不少地方,农户建房申请新的宅基地,新住宅建好并搬入居住后,原来的旧房不拆、旧宅基地不交。通过农村土地综合整治,可新增耕地10%-15%。如何把宅基地转化为财富,地方政府是不是这些宅基地的经纪人,这还要看在政策导向下的法律变革,毕竟农民住房的抵押担保转让中,转让则会明显涉及相关的土地问题,其中涉及经济问题和相关问题要慎重处理好。结合中国农村住房一户一宅的基本国情,由于宅基地上的房屋是农民唯一住房,房屋转让后,农民是否有切实的住房保障,这方面主要涉及社会问题,因此要慎重。抵押担保转让过程中,还会遇到房地一体化问题。房屋转出去了,转给谁了,谁来接受,在法律上有明确的规定,只有本集体经济组织成员才能使用宅基地,所以我们还要处理好相应的法律关系。

激活土地带来的政策红利

第一个政策红利——5000万亩的农村经营性建设用地直接入市。

《决定》规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”
过去农村经营性建设用地,既不能抵押,也难以进入市场进行交易。而城市土地没有多少限制而身价百倍,同权不同利现象严重。不少地产商买到土地后,拿土地作抵押获得资金,即可以建设商业设施获得收益,也可以建工厂进行产品生产。虽然早在十七届三中全会中央就提出逐步建立城乡统一的建设用地市场,但五年过去,基本上原地踏步。
原因很简单,目前的征地是垄断制度,农村土地要想搞建设就必须征地,地方政府低价拿地高价卖出获得土地财政,农地直接入市首先会动了地方政府的奶酪,如果没有上级的统一布置,单纯靠地方政府推动会很难。所以必须出台中央层面更具体的操作规则,才能让政策红利落地。另外目前的农村集体土地,所有权界定也是不清楚,要防止各个上级以集体领导的名义把农村建设用地低价拿出,成为变相的征地。应该建设透明的制度,让农民有参与权与表决权,让农民以土地入股,保证土地增值收入中农民的利益。

第二个政策红利——18亿亩承包地的抵押、入股、转让权。
把耕地的抵押权终于给了农民,是个了不起的进展。通过确权颁证,中国目前已为进一步放开三权(处置权、抵押权和转让权)奠定了基础。18亿亩耕地的抵押权很重要。中国城镇居民靠房产证抵押可以很容易得到贷款。
目前,中国土地市场仍处于一种城乡分割状态,城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地有正式的土地交易市场,实行市场定价,而农村集体建设用地要想流转,就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。随着农村集体建设用地资产价值的不断显现,未来必须充分尊重农民的土地财产权利,让农民更多参与现代化进程、共同分享发展成果。

第三个政策红利——2亿亩宅基地试点抵押、退出、转让权。
如何允许农民宅基地可以抵押贷款,以此为支点,可以撬动中国农村的内需市场,从而可以换回国家整体经济再快速增长30年。中国农村的农民一生中投资最大的一笔应该是住房,占他们一生投资的60%。如果农民可以用自己所建房子进行抵押贷款,靠月供来偿还贷款,农村的内需就可以撬动了,他可以每年能够拿出一部分钱来干除了攒钱建房以外的事了。

拿地(土地流转)秘籍

秘籍一、洞察市场

针对某一地块,通过某些手段,让更多的买主参与,人多地少价格自然就上去。如:河北省石家庄外环附近的耕地,按照两季种植小麦和玉米每亩总收入不过3000元;扣除农资和农民工资纯利润也就600多元。由于许多企业和个人想赚土地变性的钱,以每年每亩3000元的价格在当地流转土地。——发现市场机会。

秘籍二、种啥得啥

东部发达地区的农用地租金都在800元/亩以上,越南类似的耕地租金在每亩300元左右,一线城市工业开发区土地租金在每亩几十万到几百万元、住宅用地高达每亩租金几千万元。土地的价值是看你在什么地方,种什么?人群密度越低,土地价格相对低;什么也种不了,每人要;种粮食,租金几百块钱;种经济作物,几千块钱租金;种工业厂房,几十百元租金;种住宅,几千万元租金;种天安门城楼,千金不换!——地上物价值评估。

秘籍三、翻天覆地

鄂尔多斯快速发展起来的原因是地下有煤,房价涨了地价也涨了;日本人抢中国的钓鱼岛,因为海底有大量的矿藏,值钱那!当你看不懂一些人买根本没什么价值的土地时,一定是地下"货"。——"地下挖钱"

土地流转的五大模式

土地流转五大模式之土地互换

互换土地,是农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。
30年前,中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。
如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。

专家点评:
土地互换的目的是形成单一品种的规模化种植,是适度规模农业的基础要素。

土地流转五大模式之土地出租

在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方。
出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。关键如何保证其合法性。让双方心里都踏实。

专家点评:
短期的土地出租收益不是关键,关键在于承租方是否有专业的管理水平,来支撑土地的可持续经营。

土地流转五大模式之土地入股

入股,亦称"股田制"或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立农民合作社或股份公司。
在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给合作社后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有合作社股权,并可按股分红。
该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是合作社经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。

专家点评:
土地拥有者和经营者的分离,最大的考验给了土地经营者;最大的风险给了农民,农民难以承担。

土地流转五大模式之宅基住房

以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。
也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。

专家点评:
农业生产和居住地的分离,影响农业产业;大规模进城,也需要资本的支撑。

土地流转五大模式之股份合作

中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制,建立起"股份+合作"的土地流转分配方式。这种模式是,农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照"群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障"的原则,引导农户以土地承包经营权入股。
合作社按照民主原则对土地统一管理,不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。
合作社实行按土地保底和按效益分红的方式,年度分配时,首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元,留足公积公益金、风险金,然后再按股进行二次分红。

专家点评:
农民合作社的专业生产经营能力需要切实的提高;农民的承受力和忍耐力是有限的。

"玩"转土地(土地经营)的九种绝招

第一招:以地养地,做示范让农民种
圈一定规模的耕地,选几个优良品种进行示范,卖种苗更挣钱!

第二招:土地托管,集约化替农民种
以先收农民托管费的名义,示范大田作物种植。比农民自己种更合算,诱农民上钩,托管费、农资都挣钱!

第三招:种豆得瓜,换品种得高收益
改每亩一两千元的作物,种五千元以上的经济作物;利用交叉种植增加每亩单产,收益也很好!

第四招:偷梁换柱,变相租给城里人
化整为零,变成只有几分地的城里人开心农场,每分地租500元以上;偷梁换柱,温室大棚变城里人的乡间别墅,收益更高!

第五招:产业变性,生产变加工流通
做周边规模种植的流通,租比种强;做相应种植的农产品加工,效率更高、还有政府补贴。

第六招:土地变性,农地变国有开发
预判市政占地、城市占地,土地赔偿、地上物赔偿好几十倍。

第七招:扭转乾坤,别人投资我圈地
搞一个农业科技项目、编一个可研报告,"忽悠"政府低价给地,高价评估;"忽悠"投资人投大钱占小股。智慧投资模式。

第八招:土能生金,大家出钱我盖房
引领新农村、新城镇发展的大趋势,让老百姓集资上楼得40%面积、让建筑商垫资建楼抵40%面积。我们只需要搞一个新农村规划,统筹一下就纯得20%的楼面收益。

第九招:钱更生钱,大家攒钱我掌控
注一个合作社、引几个技术、写一个规划、做一个产业、建一个新村、画一个蓝图,用农民每家不多的钱、攒一个几万户的资金互助。农民又得利、又得产、又得房;合作社又得钱、又得业、又得名。几个主要负责人名利双收,呼风唤雨!

土地流转收益解析

什么是土地流转

土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

一、以农民合作社为代表的农业经济组织

(一)总产量增加,农产品特别是优质农产品的社会供给增加
相对于农户自己耕种来看,受让者要么是种田能手,要么是大户,要么是实力雄厚的企业,由于实力雄厚,有较多的资本和技术投入,因而普遍实现了单位面积产量提高,总产量增加,农产品特别是优质农产品的社会供给增加。

特种种植增收:
西双版纳傣族自治州勐海县,当地老百姓种植双季稻每年每亩收入不过1500元。2010年初,某生物科技开发有限公司以每亩差不多1000元的价格,租用农户土地600亩,建立标准化种植基地,平均亩产400公斤,每公斤收购价500元,亩产值达20万元。
公司并带动指导农户种植石斛500亩。(铁皮石斛具有"滋阴润肺、养胃生津、健脑明目、清热、补五脏之虚劳"之功效。)

规模种植增产:
曲靖市麒麟区茨营乡2003年引进某农业科技有限公司等几家企业,共同投资并租用农民土地建成万亩现代蔬菜生产基地。7年之后,茨营乡每年的蔬菜出口量达到了6000万公斤以上,仅该公司承包租赁的2000亩地,每天的蔬菜生产量就达到20吨以上,年产值近千万元。

(二)实现现代农业的货币化收益
在农户出让土地林地后单位面积产量提高,总产量增加,农产品特别是优质农产品的社会供给增加的同时,以货币表现的农业与农村的经济效益提升。

土地变流动资金:
昆明市西山区的涉农街道办事处,供家庭承包经营耕地面积4.92万亩,家庭承包经营农户数1.85万户,家庭承包经营权流转总面积11709亩,占总耕地面积的23.8%;涉及流转件数1803件,仅实现流转收入就达到1775万元。

规模生产的就业收益:
曲靖市麒麟区通过集中流转土地的形式,建成现代农业特色产业基地23321亩,带动当地农民务工2390人,务工收入达1764.8万元。2010年3月正式投入生产,年可生产外销无公害蔬菜7000吨,实现产值1400万元,就业农民工资收入合计300万余元,辐射带动1000多户农民生产。

(三)为农村劳动力提供就业岗位
农民合作社接转农民承包土地、林地后的开发用工,普遍的作法是招聘当地农民,为农村劳动力提供就业岗位。

中农分站就业项目:
河北省新乐市新乐瑞德农民种植专业合作社通过流转几百亩土地,先后建设了黑木耳工厂化生产流水线,示范组培温室和玉米小麦高产种植示范试验田。雇佣当地合作社成员为基地种植、施肥、打药等工作,每人每天可获50元工钱基础上,每月还有几百元的奖金。年工作时长可达300天,仅此一项,全年平均每户务工收入高达15000元;还可就近种植自己的黑木耳,年收入还可增加8000到16000元。

(四)农村基础设施得到改善
农民合作社接受土地、林地后,为了提高产量、增加收益,普遍增加投入,进行基本农田改造,或修路、或通电、或修水利,农村基础设施得到改善。

高收益倒逼土地治理:
2008年红河哈尼族彝族自治州某合作社与南庄镇李伍村委会农户办理了租用林地手续,面积为1万余亩。公司租地后实施农田改造,对土壤进行改良,新建水泵、蓄水池等基础设施,预计待开发种植石榴后,盛产期年产总量可达3万吨,年总产值达6000余万元。

(五)农村集体经济实力的壮大落在了实处
农民合作社在一些地方的土地流转中得到了好处,也把农村集体经济实力的壮大落在了实处。

合作社助推集体经济:
楚雄彝族自治州大姚县采用农民合作的方式,对大坪子328亩土地集中进行经营权的流转,引进专业种植合作社开发种植葡萄,村"两委"通过为合作社提供水、电和协调与群众的关系,每年可实现村集体经济收入4.5万元。

(六)现代农业示范有了榜样
承包土地、林地流转后,农业经济组织为了提高收益,纷纷把发展现代农业提上了议事日程。至于那些本来实力雄厚的农业龙头企业,更是借受让土地林地大力发展相待农业,收到了显著成效。

龙头企业助推现代农业:
云南省烟草公司利用自己的雄厚的资金和技术实力,自2008年启动现代烟草农业建设以来,在烤烟主产区推行现代农业示范区建设,扶持种植专业户、家庭农场、烟叶生产合作社,以高于当地土地出租的租金每亩1000元左右租地,实现原料供应基地化、烟叶品质特色化、生产方式现代化,有力提升了烟叶生产整体水平,为农民增收开辟了新途径,为现代农业发展闯出了新路子,为新农村建设做出了新贡献,成为全省乃至全国"工业反哺农业"的楷模和典范,得到了国务院、云南省委、省政府和国家烟草专卖局的充分肯定。
曲靖市师宗县依托区位、资源优势,现已建设露地蔬菜标准示范园4000亩,建成蔬菜加工厂2个,冷库3个,标准化育苗池50亩,大棚200亩,喷灌300亩,购置微耕机40余台;引进示范新品种46个,新技术28项。4000亩露地标准示范园,其产品均销往香港和两广地区,每年可生产出口蔬菜2400万公斤以上,销售产值3000万元以上,吸纳农村剩余劳动力300余人,带动农户发展500余亩。

总结:随着农户承包土地、林地出让后,以农民合作社为主体的经济组织,进行的规模化经营,土地单位面积产量提高,总产量增加,农产品特别是优质农产品的社会供给增加,以货币表现的农业与农村的经济效益提升,地区GDP和地方政府财政收入增加。这是地方政府大力推行土地林地流转的根本动力所在。

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